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苏州物业保安公司浅谈物业服务企业的发展方向

创建时间 2016-11-22 12:55作者 admin
  对于物业服务企业而言,其发展方向中最基本的就是企业自身的定位。企业只有找准自身定位才能迅速的发展起来。对于物业服务企业应当怎样找准定位,其中包括两大方面:一是要确定最适合企业自身发展的物业类型;二是找准最适合企业自身发展的资质等级。
 
  (一)确定最适合企业自身发展的物业类型
 
  从整体上来看,我国现在的物业类型可大致分为:住宅小区、写字楼、商业场所、工业区及其它类型物业五种。这五种各有其不同的特点,而它们对物业服务应达到的目标也有不同的要求。在此仅列举居住物业中的住宅小区,商业物业中的写字楼为代表加以简要介绍。
 
  1.住宅小区的物业管理
 
  (1)住宅小区物业管理特点
 
  住宅小区物业和管理主要有以下几个特点:统一规划,综合开发;规模大,功能全;房屋结构整体化,配套设施系统化;产权结构多元化,物业种类多样化;分期开发,物业新旧程度不同;业主的文化水平和经济能力参差不齐,管理复杂化;业主对物业管理的需求标准不一样。
 
  (2)住宅小区物业管理的重点
 
  物业类型多,管理上各有侧重;解决物业管理经费不足的矛盾; 设立业主档案,严格管理;协调物业管理各主体及相关部门的关系;开展丰富多彩的社区文化;开展多种形式的便民服务。
 
  2.写字楼的物业管理
 
  (1)写字楼物业的特点和管理特点
 
  写字楼是业主、非业主使用人进行日常办公或开展经营活动的场所。
 
  写字楼物业管理主要有以下几个特点:物业的地理位置好,一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段,物业管理的车辆指挥管理工作量大;物业档次高,整体形象好,业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高;物业的机电设备设施多,技术含量高,除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外,还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等;物业使用人相对不固定,有的更换频繁,物业的租赁管理是物业管理难点;业主、非业主使用人经营范围广泛,社交活动频繁,社会关系复杂,业主、非业主使用人内部管理隐患多,给物业管理增添了难度;业主、非业主使用人来自社会各阶层,素质参差不齐。尤其存在短期租赁户,使物业管理的公众管理制度执行难,物业管理服务费等费用拖欠严重;公共场所人流量大,进出人员难以控制,安全管理责任大;因为是办公场所,单个物业空间大,甚至整层楼都是连通的,楼内业主、非业主使用人的设施、财产多,人员集中,是防火控制的重点区域,消防安全是物业管理的重点之一。
 
  (2)写字楼的物业管理的要求
 
  写字楼对物业管理服务质量要求高,服务项目要求多,对服务人员的综合素质要求也高;写字楼物业不同于住宅小区,虽然安全问题很重要,但对服务的要求更加突出,具有外松内紧的特点;针对写字楼物业及管理的特点制定物业管理的措施,抓住写字楼物业管理的重点,提供特色服务。
 
  由此可见,不同的物业类型因其特点不同,服务要求不同,势必采取不同的服务方法,对于服务人员及方式的要求也有差别。因此,对于一个物业服务企业来说,重要的不是承接多少类型的物业,而是做的符合所承接物业对企业的要求,哪怕只是在某一个类型上。
 
  (二)找准最适合企业自身发展资质等级
 
  根据2004年3月17日发布后又经修改重新发布的《物业管理企业资质管理办法》的规定,物业服务企业的资质可分为三个不同的等级,对不同等级的物业服务企业都有不同的要求。例如:一级资质的注册资本人民币应该在500万以上,三级资质的注册资本则只需要50万以上就可以了;一级资质要求物业服务企业所管理的物业类型要有两种以上,而且管理物业的房屋建筑面积分别占以多层住宅200万平方米,高层住宅100万平方米,独立式住宅15万平方米,办公楼、工业厂房及其他物业59万平方米为基数计算的百分比之和不可低于百分之百,三级资质则只要有委托的物业管理项目就可以。
 
  对于物业服务企业而言,拥有好的资质固然重要,但更重要的是可以在适合自己的资质等级上发展。所谓宁为鸡首不为凤尾,一个企业在二级资质等级上发展很好,但是要晋级为一级资质虽然可以但是却会对发展构成一定的阻碍倒不如不去升为一级。比如说:某物业服务企业只擅长于高级写字楼的物业管理,那么它如果要申请一级资质就要再管理一个自己不擅长的物业类型,这样就会降低物业企业整体的服务质量,所以它可以选择不去升一级而是一直专心做自己的写字楼的物业管理。
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